Непонятно, что ждать дальше. Немного о рынке недвижимости в ДНР.
Рынок недвижимости является индикатором экономики любой страны. Рассматривая динамику изменения цен, покупательской способности и соотношений спроса-предложений, можно сделать взвешенные выводы о благосостоянии граждан и функционировании бизнес-структур.
Военные действия и политические перетрубации в 2014 году практически парализовали рынок продаж в Донбассе. Поддавшись паническим настроениям, многие люди покидали зону боевых действий, иногда продавая за бесценок жилье.
В 2015-м правовой коллапс вынудил участников рынка недвижимости уйти на полулегальное существование. Непризнанная республика с сентября 2015 года отказалась узаконивать сделки с недвижимым имуществом на своей территории, зарегистрированные по украинским законам после 11 мая 2014 года с обязательной легализацией последних и уплатой соответствующих налогов. Однако при этом не было предложено никаких альтернативных механизмов правового регулирования имущественных отношений граждан (!). Иными словами, деятельность по украинским законам уже не признаётся, но новых тоже еще нет. Главное, легализируйте потом у нас.
Люди вынуждены были выезжать на территорию Украины и там решать свои имущественные проблемы: покупать и продавать недвижимость, оформлять наследство и т. д.
В 2016 ситуация не сильно изменилась. Была предпринята попытка оформлять сделки с недвижимостью по законам ДНР, на основании «Временного положения о нотариальной деятельности». Однако тогда в молодой республике отсутствовал собственный реестр недвижимости, и пока систему не проработали до конца, эту деятельность приостановили.
Разработка нормативной базы в 2017-м благотворно отразилась на состоянии дел. Рынок стабилизировался и даже был выявлен небольшой всплеск продажи квартир.
С 1 января 2017 года в ДНР вступил в силу закон «О нотариате», согласно которому вся недвижимость, приобретённая после провозглашения ДНР по законам Украины, является недействительной и подлежит легализации в республиканских органах юстиции.
Собственник должен подать полный пакет документов, и на украинском договоре купли-продажи ставится квадратный штамп с гербом ДНР (согласно закону «О легализации»), где крупными буквами написано «легализовано».
Более того, с 1 января 2017 года правоустанавливающие документы на недвижимость, приобретённую по законам Украины, оформленные у украинского нотариуса на территории ДНР, являются недействительными и легализации не подлежат.
На тот момент цены на недвижимость по сравнению с довоенным периодом значительно упали, примерно в 2.5-3 раза и стали более доступны для населения, у которого имелись сбережения. Это в свою очередь стимулировало активизацию спроса и стабилизировало рынок.
Покупатели жилья — на 90% жители республики, которые в основном решали свои житейские проблемы. Одни хотят увеличить жилплощадь, кто-то, наоборот, хочет разъехаться с родственниками. Иными словами, покупка большой квартиры зачастую тянула за собой покупку продавцами еще двух квартир. Рынок недвижимости замкнулся в себе, превратившись в рынок натурального обмена, где основная масса сделок, по сути, представляет собой обмен одной квартиры на другую, а деньги, переходя из рук в руки, лишь упрощали технологию.
В отличие от жилой недвижимости в коммерческом сегменте уже тогда не ощущалось радужных перспектив. Бизнес в республике пока развит слабо и приобретать объекты коммерческой недвижимости здесь просто напросто некому. Спросом пользуется в основном аренда торговой площади.
С 2018-го и по сегодняшний день просматривается негативная динамика. Риэлторы отмечают понижение покупательского спроса и как следствие тенденцию снижения цен в сфере жилой недвижимости (коммерческая лежит и ее мы выводим за скобки).
«Сейчас на Набережной (центральный район Донецка прим.) продается трехкомнатная квартира за $12 тыс. Еще совсем недавно, аналогичная квартира стоила не менее $15 тыс. На Заперевальной 1-комнатную можно купить за неприличные $4 тыс., и непонятно, что ждать дальше», - рассказывает директор агентства недвижимости «Удачный выбор» Сергей Кумейко.
По его мнению, снижение покупательской активности связано с ухудшением экономической ситуации в республике, отсутствием инвестиций и ипотечного кредитования.
«Вот подумайте. Сейчас можно купить однокомнатную квартиру в Донецке за $5 тыс. Это грубо говоря 320 тыс. рублей. Если молодой семье государство даст кредит на эту квартиру на 10 лет, да еще и под нормальные проценты, то я думаю, семья даже со средним достатком по меркам ДНР, сможет ее выплачивать. В РФ есть такие программы, почему этого нельзя сделать у нас, ведь это оздоровит демографическую ситуацию. Люди перестанут уезжать с республики, а так молодежь здесь не видит перспектив».
Подводных камней здесь, конечно же, хватает. Статус непризнанной республики дает дополнительные повод сомневаться покупателю, что он становится полноправным собственником приобретенного объекта, дома, квартиры. Ведь после заключения сделки по законам ДНР продавец недвижимости в украинском реестре всё равно остаётся собственником. Это некоторых смущает.
Так же в ДНР отсутствует правовой механизм приватизации жилья.
И теперь люди, а порой это несколько поколений одной семьи, проживших в квартире несколько десятков лет и прописанных в ней, по каким-то причинам не успевших приватизировать ее по украинскому законодательству, теперь лишены возможности вывести ее из фонда госсобственности, что влечет за собой массу неприятных сюрпризов. Во-первых, в случае смерти родственника это невозможность вступить в наследство и как-либо доказать свои имущественные права. Во-вторых, где гарантии, что к вам в государственную квартиру, в один прекрасный день на законных основаниях не подселят посторонних жильцов?
Также вызывает недоумение гонорары риэлторов за оказанные услуги. До войны услуги посредников, как правило, оплачивались в размере 3-5% от рыночной стоимости объекта. Тогда, при средних ценах $40-50 тыс. сумма комиссионных составляла от $1,5 до 2,5 тыс.
Сейчас, с учетом падения цен, риэлторы подняли свои расценки до 15% от суммы сделки, но не меньше $1000. Иными словами, если квартира стоит $5 тыс., покупатель должен еще $1000 заплатить посреднику, что, честно говоря, у меня не вяжется со здравым смыслом.
